Schritt 1: NIE beantragen
Ohne NIE (Número de Identidad de Extranjero) können Sie in Spanien keine Immobilie kaufen. Die NIE ist Ihre spanische Steuernummer. Lesen Sie unseren vollständigen NIE-Ratgeber für alle Details. Wir beantragen Ihre NIE innerhalb von 1–2 Wochen.
Schritt 2: Die richtige Immobilie finden
Recherchieren Sie auf spanischen Immobilienportalen wie Fotocasa, Idealista oder Milanuncios. Besuchen Sie unsere aktuelle Angebotsliste mit vorgeprüften Immobilien. Achten Sie besonders auf:
- Rechtliche Situation: Ist die Immobilie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen? Stimmen Kataster und Grundbuch überein?
- Baugenehmigungen: Wurden alle Umbauten und Erweiterungen legal durchgeführt?
- Lastenfreiheit: Gibt es Hypotheken, Pfandrechte oder andere Belastungen?
Schritt 3: Reservierungsvertrag (Contrato de Arras)
Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, wird meist ein Reservierungsvertrag (Contrato de Arras) geschlossen. Sie zahlen eine Anzahlung (typisch: 5–10% des Kaufpreises) und die Immobilie wird für Sie reserviert.
Schritt 4: Due Diligence — Rechtliche Prüfung
Vor dem endgültigen Kauf muss eine vollständige rechtliche Prüfung (Due Diligence) erfolgen. Diese umfasst:
- Grundbuchauszug (Nota Simple): Wer ist Eigentümer? Gibt es Belastungen? Online beim Registro de la Propiedad abrufbar.
- Katasterprüfung (Catastro): Stimmt die tatsächliche Fläche und Bebauung mit dem Katastereintrag überein?
- Baugenehmigungen: Liegen alle erforderlichen Licencias de Obra vor? Drohen Abrissverfügungen?
- Steuerschulden: Gibt es ausstehende IBI (Grundsteuer), Müllgebühren oder andere kommunale Abgaben?
- Gemeinschaftsschulden: Bei Wohnungseigentum: Gibt es Schulden der Comunidad de Propietarios?
- Mietverhältnisse: Ist die Immobilie vermietet? Spanische Mietgesetze schützen Mieter stark.
Schritt 5: Spanisches Bankkonto eröffnen
Sie benötigen ein spanisches Bankkonto für den Kaufpreis-Transfer, für die Zahlung der Notargebühren und für laufende Kosten (Strom, Wasser, IBI). Die Eröffnung ist mit NIE und Reisepass in den meisten Banken (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell) möglich.
Schritt 6: Der Notartermin (Escritura Pública)
Der Kauf wird vor einem spanischen Notar beurkundet. Der Notar prüft die Identität beider Parteien, verliest die Kaufurkunde und bestätigt die Zahlung. Wichtige Punkte:
- Der Kaufpreis wird beim Notar gezahlt (Banküberweisung, Bankscheck oder notarielle Hinterlegung)
- Die Escritura Pública (öffentliche Kaufurkunde) wird vom Käufer und Verkäufer unterschrieben
- Der Notar stellt eine Copia Simple aus — die vorläufige Bescheinigung
- Die endgültige Copia Autorizada erhalten Sie nach Grundbucheintragung
Schritt 7: Grundbucheintragung
Nach dem Notartermin wird die Escritura beim Registro de la Propiedad eingetragen. Dies kann 2–8 Wochen dauern. Erst mit der Eintragung sind Sie rechtlich Eigentümer und die Immobilie ist vor Pfändungen Dritter geschützt.
Finanzierung & Hypotheken für Ausländer
Spanische Banken finanzieren auch Nicht-Residenten, allerdings zu anderen Konditionen:
| Kriterium | Resident | Nicht-Resident |
|---|---|---|
| Maximale Finanzierung | 80% | 60–70% |
| Zinssatz (variabel) | Euribor + 1–2% | Euribor + 2–3% |
| Zinssatz (fix) | 3–5% | 4–6% |
| Laufzeit | Bis 30 Jahre | Bis 25 Jahre |
| Erforderliche Dokumente | NIE + Einkommensnachweis ES | NIE + Einkommensnachweis Heimatland |
Alle Kaufnebenkosten im Überblick
| Kostenart | Península/Baleares | Kanarische Inseln |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) / IGIC | 6–10% (je nach Region) | 6,5% (IGIC 7% nur Neubau) |
| Notargebühren | 0,3–0,5% | 0,3–0,5% |
| Grundbuchgebühren | 0,1–0,3% | 0,1–0,3% |
| Anwaltshonorar | 1–2% | 1–2% (Auralith: 2,5% Festpreis) |
| Gestoría | €300–€600 | €300–€600 |
| Nebenkosten gesamt | 10–14% | 8–11% |
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von €300.000 in Teneriffa betragen die Nebenkosten ca. €24.000–€33.000. Auf dem Festland (z.B. Costa Blanca): €30.000–€42.000.
📄 Checkliste: Unterlagen für den Immobilienkauf
- ☐ Gültiger Reisepass (Original + Kopie)
- ☐ NIE (Original + Kopie)
- ☐ Spanisches Bankkonto (eröffnet)
- ☐ Kaufpreis + Nebenkosten bereit (Bankbestätigung)
- ☐ Contrato de Arras (falls vorhanden)
- ☐ Due-Diligence-Bericht des Anwalts
- ☐ Nota Simple (Grundbuchauszug)
- ☐ IBI-Quittung (letzte Grundsteuer)
- ☐ Bescheinigung Comunidad de Propietarios (bei Wohnungen)
- ☐ Energieausweis (Certificado Energético)
Bereit für Ihre Immobilie in Spanien?
Unsere deutschsprachigen Anwälte auf Teneriffa begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess — von der NIE bis zur Schlüsselübergabe. Kostenloses Erstgespräch.
📱 Kostenlose Erstberatung